【老潘說】房地產(chǎn)的天變了，整個房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了大反轉(zhuǎn)。產(chǎn)能過剩時代，移動互聯(lián)時代，昨天還在討論“轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)型”的問題，今天已經(jīng)在實踐“如何轉(zhuǎn)型”的問題，房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+X正在加速耦合。老潘感覺，1，新常態(tài)下，轉(zhuǎn)型不是一種選擇，而是一種必須。2，晚轉(zhuǎn)不如早轉(zhuǎn)好，早轉(zhuǎn)一則可以把轉(zhuǎn)型成本轉(zhuǎn)移到主營業(yè)務(wù)，二則轉(zhuǎn)晚了可能藍(lán)海也變成紅海了。3，無論各種+,最終的邏輯一定是圍繞客戶的需求，為客戶創(chuàng)造更高性價比的產(chǎn)品和服務(wù)，這是整合和跨界的王道。脫離了這一點，為了整合而整合，往往最終走向死胡同。4，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式與互聯(lián)網(wǎng)思維完全是兩種操作系統(tǒng)，互聯(lián)網(wǎng)團(tuán)隊建議盡量新的一套班子。5，轉(zhuǎn)型的核心不僅僅是思維轉(zhuǎn)型，組織轉(zhuǎn)型同樣重要，組織是鋼鐵保證。6，而在整個轉(zhuǎn)型推動過程中，老板的思維不轉(zhuǎn)，不支持，下面的人轉(zhuǎn)的再厲害，也很難調(diào)動資源，很難轉(zhuǎn)型成功。

        推薦明源地產(chǎn)研究院小伙伴朱昊的房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+X的6種模式，各種模式已經(jīng)落地并加速裂變，房地產(chǎn)未來已經(jīng)從規(guī)模時期千軍萬馬過獨木橋進(jìn)入到今天分化時代“條條大路通羅馬”，市場在分化，城市在分化，房企更在分化！

        未來房地產(chǎn)的模式不再是唯一的“拿地建樓賣房”，房地產(chǎn)應(yīng)該有N種差異的模式和玩法，而現(xiàn)在發(fā)令槍已經(jīng)打響。

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        “互聯(lián)網(wǎng)+”在國家的強(qiáng)大背書之下，成為了時下最為火熱的詞匯之一。在“衣食住行”領(lǐng)域里，服裝、餐飲、出行這三個行業(yè)已經(jīng)被互聯(lián)網(wǎng)深刻的顛覆了，而分量最重的房地產(chǎn)業(yè)正在摸索與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的模式。

         一、“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的三個階段

        我嘗試將“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的發(fā)展大致劃分為三個階段：

        第一個是“+”時代，關(guān)鍵詞是“工具，利用你”。在移動互聯(lián)網(wǎng)仿佛一夜之間席卷全中國的時候，很多房地產(chǎn)企業(yè)措手不及，有迷惑，有驚恐，之后逐漸開始學(xué)習(xí)、使用互聯(lián)網(wǎng)的思維和技術(shù)，慢慢嘗試諸如電子商務(wù)、網(wǎng)上賣房等，主要目的是縮短渠道、提升效率、促進(jìn)銷售。這個階段，我認(rèn)為更多的像“+互聯(lián)網(wǎng)”，互聯(lián)網(wǎng)被當(dāng)作房地產(chǎn)企業(yè)一種可選的新工具，而互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)和傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)則體現(xiàn)競爭關(guān)系，甚至傳統(tǒng)企業(yè)在線上和線下還存在隱性的自我競爭，從出現(xiàn)頻次很高的顛覆、替代、革命等激烈字眼上可以感受到整體的氛圍。

        第二個是“夾”時代，關(guān)鍵詞是“合作，我和你”。一方面，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)開始跳出科技、信息的業(yè)務(wù)范疇，向?qū)嶓w服務(wù)衍伸，逐漸“變重”；另一方面，有實力和遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)企業(yè)也開始嘗試基于互聯(lián)網(wǎng)來重構(gòu)自身體系和業(yè)務(wù)，努力“變輕”�；ヂ�(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)業(yè)不再是非此即彼，而是嘗試合作。此外，房地產(chǎn)還探索與其他“不相關(guān)”行業(yè)的跨界聯(lián)合，左手是互聯(lián)網(wǎng)，右手是X產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)與雙方互相“夾”住，形成咬合的齒輪組，共同推動創(chuàng)新。

        這個階段，我認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)在合作中仍是相對獨立的個體，也打著各自的小算盤，比如房地產(chǎn)企業(yè)希望引入智能家居、新科技來提升產(chǎn)品層級，改善服務(wù)，黏住客戶；而互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)則希望將自己的產(chǎn)品滲透到社區(qū)和房間內(nèi)，培養(yǎng)用戶習(xí)慣，進(jìn)而培育自己的客戶群。

        第三個是“家”時代，關(guān)鍵詞是“融合，不分你我”。未來，互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)與相關(guān)企業(yè)之間的邊界將會被抹平，不互為工具，也不是單純的合作，而是融合，借助大數(shù)據(jù)、人工智能、工業(yè)N.0，成為圍繞著人、家居需求而形成的生態(tài)鏈的一個個模塊。

 

        二、“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”的6種模式

        目前，一些有實力的房企開始步入了“夾”時代。聚焦人（租戶和業(yè)主）、財（資金）、物（辦公和住宅空間）三大要素，我們試圖跳出營銷的范疇，總結(jié)了6種“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”模式，思考房地產(chǎn)與移動互聯(lián)網(wǎng)、其他產(chǎn)業(yè)的跨界結(jié)合，能否“改造”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈的前端（辦公模塊化、住宅定制化、投融資網(wǎng)絡(luò)化）和后端（公寓社交化、住家智慧化、服務(wù)增值化），完成新物種進(jìn)化的第一步。

        1、辦公模塊化：互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+創(chuàng)業(yè)

        我國正處于大眾創(chuàng)業(yè)的風(fēng)口，2014年全年國內(nèi)新注冊市場主體1293萬戶，同比增長45.9%。產(chǎn)業(yè)升級也將大批老舊廠房、批發(fā)市場騰出來，這些資源亟待“激活”。

        在地產(chǎn)商介入之前，國內(nèi)的眾創(chuàng)空間已有不少，諸如產(chǎn)業(yè)咖啡館、孵化器、創(chuàng)新工場等等。近年來，開發(fā)商主導(dǎo)的眾創(chuàng)空間在顯著增加，以wework模式為例，用折扣價租下某寫字樓的一兩層，然后將辦公場地劃分成許多小塊，租給那些希望共享資源的初創(chuàng)企業(yè)。

        目前，盈利方式主要有4種，一是分時分塊收較高租金，比如SOHO 3Q；二是部分持有，收取低租金，比如萬科云城；三是用產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)，比如深圳星河；四是提供全方位服務(wù)，收取服務(wù)費，比如毛大慶的優(yōu)客工場。

        2、住宅定制化：互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+移動C2B

        C2B即消費者根據(jù)自身需求定制產(chǎn)品和價格，生產(chǎn)企業(yè)根據(jù)消費者需求進(jìn)行定制化生產(chǎn)。產(chǎn)品定制在工業(yè)和日產(chǎn)消費領(lǐng)域較為多見，而說到房屋定制，對國內(nèi)消費者來說似乎是土豪才能享受的事。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平的提高，個性化房屋的需求會更加明顯。

        2014年，萬通提出了自由筑屋定制夢，就是搭建一個互聯(lián)網(wǎng)平臺，集結(jié)一群購房者，根據(jù)購房者的集體意愿，提供造房團(tuán)隊，由這個平臺全程跟蹤建造進(jìn)程，提供后勤支援。這種模式的好處在于先定再建，開發(fā)商解決了客戶問題，而購房者能擁有更多選擇權(quán)。今年5月原世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅宣布離職創(chuàng)業(yè)，就是打造中國首個基于C2B邏輯的地產(chǎn)移動互聯(lián)平臺，利用移動互聯(lián)技術(shù)與大數(shù)據(jù)系統(tǒng)完成客戶需求開發(fā)以及與之匹配的規(guī)模化產(chǎn)品定制與營銷，創(chuàng)造全新的互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)運營模式。

        3、投融資網(wǎng)絡(luò)化：互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融

        互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)的結(jié)合，能否開辟一條開發(fā)商融資和購房者投資的新路？比如近期比較火的房地產(chǎn)眾籌，可以為購房者提供優(yōu)惠和貸款，還可以與金融機(jī)構(gòu)合作開發(fā)金融產(chǎn)品，房企借此得到融資和意向客戶，消費者可以較少的錢投資房地產(chǎn)，獲取投資收益。

        今年5月中國平安在入股碧桂園之后，雙方攜手推出首個“開發(fā)眾籌”項目，項目以每平方米為單位而不是按套進(jìn)行資金的募集，把項目包裝成保險、債券或者余額寶那樣的金融產(chǎn)品，將眾籌建房的行為變成購買金融產(chǎn)品，投資者并不會直接接觸開發(fā)商，“繞開”預(yù)售制度。

        不論是眾籌、P2P、P2W，還是資產(chǎn)證券化，未來房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)金融的融合大有可為。

        4、公寓社交化：互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+社交

        對于大城市的外地年輕人來說，在滿足租住的前提下，還有較強(qiáng)的交流需求，于是以社交公寓、長租公寓為代表的新模式出現(xiàn)了。

        與中介、公寓相比，“社交公寓”的定位更接近“社區(qū)平臺”，房子只是載體，重要的是社區(qū)運營和管理。以前開發(fā)商追求土地價值最大化，是開發(fā)的邏輯，是B端思維；而“社交公寓”更多是從人的需求要效益，是運營的邏輯，是C端思維。租客用私人小空間去換取社交大空間，運營商則通過造圈子、增加黏性，從各種衍生需求挖到金子，同時還可以與開發(fā)商、基金合作，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。這種模式看似容易，其實卻有很高的門檻。

        5、住家智慧化：互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+智能系統(tǒng)

        某種程度上，人類就是為了讓自己能更“懶”而推動科技和社會進(jìn)步的，智能系統(tǒng)會讓居家生活更簡單舒適，于是諸如騰訊、小米、360等互聯(lián)網(wǎng)巨頭與方興、正榮、華遠(yuǎn)等房企都展開了合作。

        將來，智能系統(tǒng)絕不僅僅是生物識別、遠(yuǎn)程控制，而是從單獨產(chǎn)品的智能化向系統(tǒng)化、平臺化、去中心化發(fā)展，最終實現(xiàn)物聯(lián)網(wǎng)化和人工智能，通過物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將家居中的各種設(shè)備連接在一起，并能夠統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，最終為提供更為舒適、安全、便捷、環(huán)保的生活環(huán)境所服務(wù)，科幻電影里的生活場景可能變?yōu)楝F(xiàn)實。

        6、服務(wù)增值化：互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+社區(qū)O2O

        未來房地產(chǎn)的競爭看的不是誰的面積大、誰的產(chǎn)品多，而是看誰的體驗做的好。住戶的生活空間體驗是線上和線下O2O的，像互聯(lián)網(wǎng)一樣，讓住戶感覺很好玩，很有趣。所有的社區(qū)服務(wù)應(yīng)該圍繞家和人展開，社區(qū)是生活共性生活的集合體，生活需求的直接的觸點。互聯(lián)網(wǎng)思維和技術(shù)是依托，根本目的是借助它們?yōu)樽�戶提供增值服�?wù)。

        服務(wù)如何實現(xiàn)真正的O2O，需要解決幾個問題：一是要有集成服務(wù)移動平臺，通常是APP類應(yīng)用；二是有橫向覆蓋眾多服務(wù)的運營機(jī)制，比如購買流程、價格折算、積分兌換等；三是線下縱向的服務(wù)商管理，如何挑選、合作、利益分配等，讓服務(wù)商有錢賺，住戶更放心。

        本文也只是管中窺豹，無法全面、透徹的剖析現(xiàn)在和預(yù)測未來，但我們相信，在“夾”時代的高級階段，“互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)和X”將會產(chǎn)生全新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，可能產(chǎn)生于6種模式之中，也可能完全不是。

        正如陳春花所說：“現(xiàn)在所發(fā)生的一切，具有著未來的屬性，未來本身就是現(xiàn)在。”只要敢想，大膽去做，有什么不可能呢？